Offerte 2-Zimmer-Wohnung streichen — Vorlage + Kosten Schweiz 2026

Key Takeaways

• Eine 2-Zimmer-Wohnung hat rund 50–60 m² Nettowandfläche — das ist die Abrechnungsbasis für Malerofferten.
• Richtwert Gesamtkosten Schweiz 2026: CHF 1'800–3'200 (inkl. Material und Mehrwertsteuer).
• Eine korrekte Offerte enthält Einheitspreise, Mengen, Materialien und eine klare Bindungsfrist.
• Fehler wie fehlende Materialposten oder kein Mengenaufschlag sind die häufigsten Ursachen für Verlustaufträge.

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Was gehört in eine Offerte für Malerarbeiten?

Gemäss Schweizer Obligationenrecht (OR Art. 3 ff.) ist eine Offerte ein bindendes Angebot. Das heisst: Unterzeichnet der Auftraggeber die Offerte, entsteht ein Werkvertrag. Für Malerarbeiten bedeutet das konkret, dass jede Offerte folgende Bestandteile enthalten muss:

• Vollständige Parteienangaben — Firmenname, Adresse, UID, Ansprechperson auf Unternehmerseite sowie Name und Adresse des Auftraggebers.
• Leistungsbeschreibung mit Position, Einheit und Menge.
• Einheitspreis und Totalpreis pro Position.
• Materialangaben — Produkt, Qualität, Farbton (RAL/NCS-Code wenn möglich).
• Mehrwertsteuer separat ausgewiesen (aktuell 8,1 %).
• Bindungsfrist — üblicherweise 30 Tage.
• Zahlungsbedingungen — z. B. 30 Tage netto oder 10 Tage 2 % Skonto.
• Ausführungstermin (Beginn und voraussichtliche Dauer).

Fehlt eines dieser Elemente, ist die Offerte zwar nicht ungültig, kann aber im Streitfall zu Problemen führen — insbesondere wenn nachträgliche Mengenänderungen abgerechnet werden sollen.

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Kostenübersicht 2-Zimmer-Wohnung (~50–60 m² Nettowandfläche)

Die folgende Tabelle zeigt eine typische Offerten-Struktur für das Streichen einer 2-Zimmer-Wohnung in der Schweiz. Die Nettowandfläche ergibt sich aus den Wandflächen minus Türen und Fenster (ca. 10–15 % Abzug je nach Grundriss).

Richtwerte: Arbeit CHF 55–75/m², Material CHF 8–15/m². Je nach Region (Zürich, Genf teurer; Mittelland günstiger) und Wohnungszustand kann der Gesamtbetrag zwischen CHF 1'800 und CHF 3'200 liegen.

Einflussfaktoren auf den Preis

• Raumhöhe: Ab 2,70 m braucht der Maler ein Gerüst oder eine Leiter — das erhöht den Stundenaufwand um ca. 15–20 %.
• Zustand der Wände: Risse, Löcher oder alte Tapeten erfordern Vorarbeiten (Gips, Auffüllen), die separat offeriert werden sollten.
• Farbwechsel: Wechsel von einem dunklen auf einen hellen Ton benötigt 3–4 Anstriche statt 2.
• Möbel: Müssen Möbel geräumt oder in die Raummitte gerückt werden, entsteht Zusatzaufwand.

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Muster-Offerte: Was ein professionelles Dokument zeigt

Eine professionelle Malerofferte für eine 2-Zimmer-Wohnung ist nicht einfach eine Preisliste. Sie enthält folgende Abschnitte in dieser Reihenfolge:

Kopfzeile: Logo, Firmenname, Adresse, Tel., E-Mail, UID-Nr., Datum, Offertnummer.

Angaben zum Objekt: Adresse der Liegenschaft, Stockwerk, Bestand (Renovierung oder Neubau), Kontaktperson vor Ort.

Leistungsverzeichnis: Die tabellarische Aufstellung aller Positionen (wie oben) mit Einheit, Menge, Einheitspreis und Total.

Materialspezifikation: Produkt, Hersteller, Qualitätsstufe (z. B. «Jotun Sens Wall, Klasse 3, Ergiebigkeit 10 m²/l»).

Bemerkungen: Was ist nicht im Preis enthalten (z. B. Gipsreparaturen, Türblätter lackieren), damit es keine Missverständnisse gibt.

Zahlungs- und Vertragsbedingungen sowie die Bindungsfrist.

Unterschriftenfeld für Auftraggeber und Auftragnehmer.

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5 Fehler bei Malerofferten — und wie Sie sie vermeiden

1. Zu wenig Mengenaufschlag kalkuliert
Wände sind selten exakt so gross wie im Grundriss. Fensterleibungen, Nischen und Abschlüsse werden oft vergessen. Empfehlung: 10 % Mengenreserve auf die Nettowandfläche aufschlagen.

2. Material nicht separat ausgewiesen
Wenn Material «inklusive» im Preis ist, verliert der Auftraggeber die Transparenz — und Sie können bei Mengenänderungen nicht nachfakturieren. Besser: Material immer als eigene Position.

3. Keine Grundierungsposition
Bei saugenden Untergründen (neuer Verputz, Gipsplatten) ist eine Grundierung zwingend. Fehlt sie in der Offerte, streiten Sie sich später mit dem Kunden darum, ob das «im Preis inbegriffen» war.

4. Falsche Einheit für Deckenarbeit
Decken werden oft zum gleichen m²-Preis wie Wände offeriert, obwohl sie wegen der Körperhaltung und des Gerüstaufwands 10–15 % teurer sind. Verwenden Sie einen separaten Deckenpreis.

5. Keine Bindungsfrist angegeben
Ohne Bindungsfrist kann der Kunde die Offerte noch nach 6 Monaten annehmen — zu einem Preis, den Sie längst nicht mehr halten können. Standard in der Schweiz: 30 Tage.

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Praxistipps: Offerte je nach Wohnungstyp anpassen

Altbau-Wohnungen (vor 1970)

Alte Wohnungen haben oft unebene Wände, alte Tapeten oder Sanierungsputz. Vorarbeiten müssen als separate Positionen in der Offerte stehen, nicht im Stundensatz versteckt. Bei gesundheitsgefährdenden Materialien (Bleiweiß-Farbe in Altbauten) gehört ein Hinweis und eine separate Entsorgungsposition in die Offerte. Planen Sie eine höhere Mengenreserve ein: 15% statt der üblichen 10%, weil Unregelmässigkeiten in alten Wänden den Materialbedarf kaum vorhersehbar machen.

Neubau-Wohnungen (nach 2000)

Glatte Wände aus Gipskarton sind eine saugende Oberfläche — eine Grundierung ist hier meistens nötig und sollte als eigene Position ausgewiesen sein. Beim Erstbezug sind 2 Anstriche Standard; bei schwierig deckenden Farbtönen kann ein 3. Anstrich nötig werden. Klären Sie das bereits bei der Besichtigung und halten Sie die vereinbarte Anzahl Anstriche schriftlich fest.

Mietwohnungen bei Auszug (Renovierung)

Der Auftraggeber ist oft eine Verwaltung oder ein Eigentümer — und das Übergabeprotokoll gibt vor, was zu streichen ist. Die Offerte muss das exakt abbilden: nur was im Protokoll steht, nicht mehr. Dazu kommt Zeitdruck: Renovierungsfenster sind oft nur 2–3 Wochen. Eine Termingarantie in die Offerte aufzunehmen stärkt das Vertrauen und schützt Sie gleichzeitig vor unklaren Erwartungen.

Eigentumswohnungen (Selbstnutzer)

Selbstnutzer haben oft mehr Wunschpositionen: individuelle Farbtöne, Qualitätsstufen, besondere Materialien. Das bedeutet mehr Beratungsaufwand — den Sie einkalkulieren sollten. Die Preisbereitschaft ist tendenziell höher, die Qualitätserwartung aber auch. Bieten Sie bei Farbtonwechseln einen Baumuster-Anstrich an (CHF 80–150 Pauschale): Der Kunde sieht die Farbe vor der Ausführung und Sie haben weniger Reklamationen wegen unerfüllter Farberwartungen.

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Wenn der Auftraggeber verhandelt: Standhalten ohne Auftrag zu verlieren

Preisverhandlungen sind normal — der Umgang damit entscheidet über Marge oder Verlust.

Häufige Druckversuche und konstruktive Antworten:

"Ihr Konkurrent macht es für CHF 300 weniger" — Vergleichen Sie den Leistungsumfang: Ist das Material enthalten? Welche Qualitätsstufe? Enthält die Offerte alle Positionen (Grundierung, Abkleben, Reinigung)? Günstigere Offerten sind oft günstigere Leistungsverzeichnisse.

"Was können Sie noch einsparen?" — Reduzieren Sie das Material auf Klasse 2 statt 3 (spart CHF 80–120, ist transparent). Oder lassen Sie die Decke weg, wenn der Zustand es erlaubt. Was Sie nie heimlich reduzieren sollten: Qualität ohne Kommunikation.

"Das ist mir zu teuer" — Bieten Sie Alternativen an: z.B. nur die Wände streichen ohne Decke (-CHF 900), oder den Farbton beibehalten statt wechseln (-15% Aufwand). Zeigen Sie, wo der Preis herkommt — Kunden, die die Kalkulation verstehen, verhandeln seltener.

Was nie verhandelbar sein sollte:

• Die Bindungsfrist: Sie schützt Sie vor Auftragsannahmen nach Monaten zu alten Preisen
• Die Materialangaben: Qualitätsstufe und Produkt sind Vertragsbestandteil
• Der Gewährleistungsumfang: Abweichungen davon können teuer werden

Goldene Regel: Lieber einen Auftrag ablehnen als mit Verlust ausführen. Eine transparente Kalkulation gibt Ihnen die Sicherheit, jede Position begründen zu können — und das ist das stärkste Verkaufsargument gegen Preisdruck.

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FAQ: Häufige Fragen zu Malerofferten für 2-Zimmer-Wohnungen

Wie lange ist eine Malerofferte in der Schweiz gültig?
Standard ist 30 Tage. Diese Frist sollte immer explizit in der Offerte stehen. Ohne Angabe gilt die Offerte gemäss OR als "angemessene Zeit" — das ist unscharf und kann zu Streit führen. Stellen Sie sich vor, ein Kunde nimmt Ihre Offerte nach 4 Monaten an: Material ist teurer geworden, Sie müssen aber zum alten Preis liefern.

Was wenn die Wände schlechter sind als bei der Besichtigung eingeschätzt?
Dann haben Sie zwei Möglichkeiten: (1) Vorarbeiten als eigene Position mit Einheitspreis (CHF/m² oder CHF/h) — dann wird automatisch mehr abgerechnet. (2) Pauschalpreis vereinbart — dann müssen Sie Mehraufwand gesondert kommunizieren und schriftlich abklären. Deshalb gilt: Bei unklarem Wandzustand immer Einheitspreis, nicht Pauschal.

Wann wird die Zahlung fällig?
Gemäss OR Art. 372 ff. ist das Werk bei Abnahme zu bezahlen. Üblich in der Praxis: 30 Tage netto nach Rechnungsstellung. Manche Betriebe verlangen bei Aufträgen über CHF 2'000 eine Anzahlung von 30% — das ist legitim und sollte in der Offerte stehen.

Darf ich nachträglich Zusatzpositionen in Rechnung stellen?
Ja — wenn Sie den Kunden informiert haben und dieser schriftlich oder mündlich zugestimmt hat. Ohne vorgängige Absprache kann der Kunde Zusatzpositionen anfechten. Praxis-Tipp: Bei erkanntem Mehraufwand vor Ort kurz anrufen, Genehmigung einholen, im Rapport notieren.

Muss ich eine Mehrwertsteuer-Nummer haben?
Ja, wenn Ihr Jahresumsatz CHF 100'000 überschreitet (MWST-Pflicht in der Schweiz). Unterhalb dieser Schwelle sind Sie MWST-befreit und dürfen keine MwSt. ausweisen — die Offerte enthält dann keinen MwSt.-Ausweis, mit dem Hinweis "nicht MWST-pflichtig".

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Muster-Offerte 2-Zimmer-Wohnung streichen (PDF)

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Weiterführende Artikel: Offerte 3-Zimmer-Wohnung streichen — Offerte Fassade streichen — Wand überstreichen Kosten