Offerte Fassade streichen — Aufbau, Muster-Posten & Kosten Schweiz 2026

Key Takeaways

• Fassadenofferten sind deutlich komplexer als Innenofferten — Gerüst, Untergrundprüfung und Witterungsschutz sind eigenständige Positionen.
• Preisrange Schweiz 2026: CHF 35–120/m² je nach Substrat, Zustand und Region.
• Gerüst ist in den meisten Fällen der grösste Einzelposten — falsch kalkuliert kann er den Auftrag unrentabel machen.
• Eine korrekte Fassadenofferte enthält eine Bindungsfrist und eine Witterungsklausel.

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Warum Fassadenofferten komplexer sind

Ein Innenanstrich ist planbar: Fläche messen, Abkleben, streichen, fertig. Eine Fassade ist das nicht. Es gibt mindestens drei zusätzliche Komplexitätsfaktoren:

1. Gerüst: Ohne Gerüst kann eine Fassade ab dem ersten Stockwerk nicht professionell gestrichen werden. Das Gerüst ist entweder ein Subunternehmer-Posten oder ein Eigenleistungsposten — in jedem Fall muss er separat ausgewiesen sein.

2. Untergrundprüfung: Ist der Verputz noch tragfähig? Gibt es Risse, Abplatzungen oder Feuchteschäden? Diese Prüfung muss vor der Offerte erfolgen — oder als Bedingung («Preis unter Vorbehalt Untergrundprüfung») in die Offerte aufgenommen werden.

3. Witterungsschutz: Fassadenarbeiten können nicht bei Frost, Regen oder extremer Hitze ausgeführt werden. Eine Witterungsklausel («Ausführung abhängig von Wetterbedingungen, Terminverschiebung ohne Kostenfolge») ist für jeden seriösen Betrieb obligatorisch.

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Kostenstruktur einer Fassadenofferte

Die Kosten gliedern sich in drei Hauptbereiche:

Gerüst:

• CHF 8–15/m² Fassadenfläche oder Pauschal je nach Gebäudegrösse.
• Bei einem Einfamilienhaus (ca. 200 m² Fassadenfläche) liegt das Gerüst oft bei CHF 2'000–4'500 pauschal.
• Tipp: Gerüstkosten transparent als eigene Position ausweisen und bei Beauftragung eines Subunternehmers den Subunternehmer-Anteil separat zeigen.

Untergrundbehandlung / Armierung:

• CHF 25–45/m² für Armierung mit Glasfasergewebe und Klebemörtel (bei WDVS oder beschädigtem Verputz).
• Einfache Untergrundbehandlung (Tiefengrund, Egalisierung): CHF 8–15/m².

Schlussanstrich:

• 2× Fassadenfarbe (Silikon- oder Silikatfarbe): CHF 20–40/m².
• Qualitätsprodukte (z. B. Caparol, Keim, Sto) liegen am oberen Ende.

Gesamtrange: CHF 35–120/m² je nach Substrat und Zustand. Ein Einfamilienhaus mit 200 m² Fassadenfläche kostet somit CHF 7'000–24'000 inkl. MwSt.

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Muster-Posten-Tabelle Fassadenofferte (10 Positionen)

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Was muss ein Gerüst-Subunternehmer-Abzug zeigen?

Wenn der Gerüstbau an einen Subunternehmer vergeben wird, müssen in der Offerte folgende Angaben gemacht werden:

• Name und UID des Subunternehmers (oder der Hinweis «Subunternehmer wird vor Beauftragung bekanntgegeben»).
• Gerüsttyp und -klasse (z. B. Fassadengerüst Klasse 3 nach SN EN 12811).
• Standzeit des Gerüsts in Wochen.
• Wer trägt die Mehrkosten bei Verlängerung der Standzeit?

Ein Subunternehmer-Abzug in der Schlussrechnung ist nur dann möglich, wenn die Gerüstposition in der Offerte als separater Posten ausgewiesen war. Fehlt diese Position, kann der Auftraggeber argumentieren, das Gerüst sei «im Pauschalpreis inbegriffen».

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4 Fehler, die bei Fassadenofferten teuer werden

1. Keine Mengenreserve einkalkuliert
Fassadenflächen werden oft unterschätzt: Leibungen, Untersichten von Balkonen, Attika — all das kommt zur Hauptfläche hinzu. Empfehlung: 12–15 % Mengenreserve auf die Nettofläche.

2. Gerüst falsch kalkuliert
Gerüste werden häufig zu günstig angeboten, weil der Maler die Subunternehmer-Offerte nicht genau analysiert hat. Insbesondere bei schmalen Gebäuden oder Hanglagen entstehen Zuschläge. Immer eine aktuelle Gerüstofferte einholen, bevor die Fassadenofferte gestellt wird.

3. Material-Umlage vergessen
Fassadenfarben kosten CHF 30–80 pro 10-Liter-Eimer. Bei 200 m² Fassadenfläche sind das 40–60 Liter — also CHF 120–480 alleine für das Deckprodukt. Dazu kommen Tiefengrund, Armierungsgewebe und Mörtel. Werden diese nicht separat ausgewiesen, wird das Material zur Verlustposition.

4. Kein Witterungsrisiko-Puffer
Wenn die Ausführung wegen schlechtem Wetter unterbrochen wird, entstehen Rüstkosten ohne Leistungsfortschritt. Ein Puffer von 5–8 % auf den Gesamtpreis oder eine explizite Tagespauschale bei Witterungsunterbruch schützt den Betrieb vor Verlusten.

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Wann ist eine Fassadenofferte gültig?

Gemäss OR Art. 3 und 7 ist eine Offerte ein bindendes Angebot. Für Fassadenofferten gilt:

• Bindungsfrist: Standardmässig 30 Tage — bei Grossobjekten bis 60 Tage. Nach Ablauf der Frist ist der Unternehmer nicht mehr an den Preis gebunden (wichtig bei Materialpreissteigerungen).
• Preisänderungsvorbehalt: Bei Aufträgen mit langer Vorlaufzeit (Ausführung mehr als 3 Monate nach Offerterstellung) sollte ein Indexvorbehalt eingefügt werden.
• Genehmigungspflicht: In manchen Gemeinden sind Fassadenfarben bewilligungspflichtig (Ortsbildschutz). Ein entsprechender Hinweis in der Offerte («Ausführung unter Vorbehalt Baubewilligung») schützt beide Parteien.

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Fassadenfarben im Vergleich: Silikon, Silikat, Dispersion

Die Wahl der richtigen Fassadenfarbe entscheidet massgebend darüber, wie lange ein Anstrich hält und wie gut das Gebäude vor Witterungseinflüssen geschützt bleibt. In der Schweizer Praxis sind vier Produktkategorien relevant:

Warum Diffusionsoffenheit entscheidend ist

Der sd-Wert gibt an, wie gut Wasserdampf durch die Farbschicht diffundieren kann. Je tiefer der Wert, desto dampfdurchlässiger ist die Farbe. Eine zu dampfdichte Beschichtung — typischerweise eine Dispersionsfarbe auf einem feuchteren Untergrund — verhindert, dass im Mauerwerk vorhandene Feuchtigkeit nach aussen abtrocknen kann. Die Folge: Feuchtigkeit staut sich hinter der Schicht auf, was früher oder später zu Abplatzungen und in ungünstigen Lagen zu Schimmelbildung hinter der Farbe führt. Gerade bei Altbauten aus dem frühen 20. Jahrhundert, bei denen Mauerwerk und Putz noch stark diffusionsoffen konzipiert wurden, ist eine mineralische oder silikonharzbasierte Farbe keine Luxus-, sondern eine Pflichtwahl.

Für Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) verweist die SIA 246 explizit auf die Notwendigkeit eines abgestimmten Systemaufbaus — Grundierung, Armierung, Deckputz und Deckfarbe müssen aufeinander abgestimmt sein. Wer hier auf Eigenregie setzt und Produkte verschiedener Hersteller kombiniert, verliert im Streitfall jegliche Haftung des Farbherstellers.

Praktischer Hinweis zur Systemtreue

Verwenden Sie immer Fassadenfarbe und Tiefengrund desselben Herstellers. Haftungsgarantien gelten in der Schweiz grundsätzlich nur für Systemprodukte aus einer Hand. Ein Mischsystem — Tiefengrund von Marke A, Schlussanstrich von Marke B — kann technisch funktionieren, aber im Garantiefall werden beide Hersteller auf das Fremdprodukt verweisen. Im Schadensfall tragen Sie als Auftraggeber das Risiko.

Amortisationsrechnung: Lohnt sich die teurere Farbe?

Auf den ersten Blick erscheint Dispersionsfarbe günstiger. Über die Nutzungsdauer kehrt sich die Rechnung aber oft um. Ein vereinfachtes Beispiel für eine Fassadenfläche von 200 m²:

• Dispersionsfarbe (CHF 30/10L, ~8 Jahre Haltbarkeit): Materialkosten ca. CHF 600, Gerüst- und Arbeitslohn ca. CHF 8'000 — macht CHF 8'600 alle 8 Jahre, also CHF 1'075/Jahr.
• Silikonharzfarbe (CHF 60/10L, ~15 Jahre Haltbarkeit): Materialkosten ca. CHF 1'200, Gerüst- und Arbeitslohn ca. CHF 8'000 — macht CHF 9'200 alle 15 Jahre, also CHF 613/Jahr.

Der Preisunterschied beim Material beträgt CHF 600. Die Einsparung über die Nutzungsdauer beträgt hingegen CHF 462 pro Jahr — also über CHF 6'900 über einen 15-Jahres-Horizont. Die teurere Farbe ist in diesem Rechenbeispiel die klar günstigere Wahl.

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Saisonale Planung und Witterungsklausel — konkret

Fassadenarbeiten sind witterungsabhängig — das ist in der Schweiz keine Ausrede, sondern physikalische Notwendigkeit. Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Niederschlag haben direkten Einfluss auf Haftung, Filmbildung und Trocknungszeit jeder Fassadenfarbe.

Optimale Monate in der Schweiz

Grundsätzlich gilt: Die Ausführung ist möglich, wenn die Temperatur tagsüber und nachts über +10°C liegt, die relative Luftfeuchtigkeit unter 85% bleibt und innerhalb von 48 Stunden kein Niederschlag erwartet wird. In der Praxis bedeutet das für die Schweiz ein Hauptfenster von Mai bis September.

Innerhalb dieses Fensters gibt es aber regionale Unterschiede, die Sie bei der Terminplanung berücksichtigen sollten:

• Deutschschweiz: Die sichersten Monate sind Juni, Juli und August. Frühbucher ab April profitieren oft von freieren Kapazitäten bei Malerbetrieben — das Risiko ungeeigneter Temperaturen besteht jedoch noch bis in den Mai hinein.
• Westschweiz (Bise-Einfluss): Der Bisenwind aus Nordost-Richtung sorgt in Städten wie Bern, Neuenburg oder Freiburg für trockene Bedingungen und beschleunigt die Trocknung erheblich. Bise-Phasen sind für Fassadenmaler günstig, solange die Temperaturen stimmen.
• Tessin: Das Klima erlaubt tendenziell eine längere Saison (April bis Oktober), jedoch sind Maestrale-Phasen und Föhn-Einbrüche zu beachten. Föhnlagen bringen zwar sehr tiefe Luftfeuchtigkeit und beschleunigen die Trocknung, können aber bei empfindlichen Silikatfarben zu schneller Filmbildung und damit zu Spannungsrissen führen. Fachbetriebe im Tessin kennen diese Lagen und planen entsprechend.

Witterungsklausel in der Offerte

Jede seriöse Offerte für Fassadenarbeiten sollte eine Witterungsklausel enthalten. Hier ein bewährtes Muster:

"Die Ausführung der Fassadenarbeiten setzt geeignete Witterungsbedingungen voraus (Temperatur min. +10°C, keine Niederschläge 48h vor, während und 24h nach der Arbeit). Terminverschiebungen infolge ungeeigneter Witterung begründen keinen Entschädigungsanspruch des Auftraggebers."

Gerüst-Standzeit bei Witterungsverzögerungen

Ein oft unterschätzter Kostenpunkt: Steht das Gerüst wegen Witterungsverzögerungen länger als geplant, entstehen Mehrkosten für die Standgebühr. Übliche Gerüst-Standgebühren liegen bei CHF 25–60 pro Woche je nach Gerüstgrösse und Anbieter. Diese Mehrkosten sind dem Auftraggeber frühzeitig zu kommunizieren — am besten bereits in der Offerte als Hinweis, damit keine Überraschungen entstehen und das Vertrauensverhältnis gewahrt bleibt.

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Garantiefristen und Haftung bei Fassadenarbeiten

Fassadenarbeiten sind teuer, aufwändig und langfristig — entsprechend wichtig ist die Frage, wer für Mängel haftet und wie lange. Der rechtliche Rahmen in der Schweiz ist klar geregelt, wird in der Praxis aber häufig falsch eingeschätzt.

SIA 118 als massgebende Norm

Wenn Fassadenarbeiten nach Werkvertrag ausgeführt werden — was in der Schweiz der Regelfall ist — gilt die SIA-Norm 118 als vertragsrechtliche Grundlage, sofern sie im Vertrag vereinbart wurde. Sie regelt Abnahme, Mängelrüge und Garantiefristen und geht in verschiedenen Punkten über das Obligationenrecht (OR) hinaus.

Gesetzliche Garantiefristen nach OR

Auch ohne expliziten Verweis auf SIA 118 greift das Schweizer Obligationenrecht:

• Art. 371 OR: Für Werke, die in ein unbewegliches Grundstück eingebaut werden — und Fassadenarbeiten zählen dazu — gilt eine gesetzliche Garantiefrist von 5 Jahren.
• Art. 370 OR (Rügepflicht): Offensichtliche Mängel müssen bei der Abnahme sofort gerügt werden. Wer einen erkennbaren Mangel bei der Abnahme nicht beanstandet, kann ihn später nicht mehr geltend machen.
• SIA 118, Art. 172: Für versteckte Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren, gilt eine Rügefrist von 2 Jahren nach Entdeckung — jedoch innerhalb der gesamten Garantiezeit.

Was Fassadenmaler konkret tun können, um die Haftung zu minimieren

Die beste Haftungsminimierung ist lückenlose Dokumentation — vor, während und nach der Arbeit:

• Untergrundprüfung dokumentieren: Vor Arbeitsbeginn Zustand der Fassade fotografisch festhalten und schriftlich beschreiben. Bestehende Risse, Abplatzungen, Feuchtigkeitsflecken oder biologischen Bewuchs im Protokoll vermerken.
• Materiallieferscheine aufbewahren: Chargennummern der verwendeten Farben und Grundierungen ermöglichen im Schadensfall eine genaue Rückverfolgung. Produktrückrufe des Herstellers können nur berücksichtigt werden, wenn die Charge bekannt ist.
• Witterungsbedingungen protokollieren: Datum, Aussentemperatur und Luftfeuchtigkeit bei jeder Ausführungsphase festhalten. Wetterdaten des MeteoSchweiz-Portals können als ergänzende Nachweise dienen.
• Abnahmeprotokoll mit Unterschrift: Das Abnahmeprotokoll hält fest, dass der Auftraggeber das Werk abgenommen hat. Mit Unterschrift des Eigentümers ist die Rügepflicht klar geregelt.

Häufige Garantiestreitigkeiten und wie man sie verhindert

• Rissbildung nach dem Anstrich: Risse entstehen meist im Untergrund (Putz, Mauerwerk) und nicht in der Farbe selbst. Wer bestehende Risse vor der Arbeit dokumentiert hat, kann nachweisen, dass sie vorher vorhanden waren. Ohne Dokumentation wird der Malerbetrieb in der Beweispflicht stehen.
• Farbabplatzungen: Entstehen meist durch Feuchtigkeitseintrag hinter die Farbschicht oder falsche Produktwahl. Mit lückenlosem Nachweis der verwendeten Produkte und der Applikationsbedingungen ist der korrekte Herstellungsablauf belegbar.
• Farbtonabweichungen: Chargenunterschiede bei Farben sind technisch unvermeidbar, wenn verschiedene Produktionschargen gemischt werden. Für grosse Flächen immer den gesamten Farbtonbedarf aus einer einzigen Charge bestellen — und die Chargennummer im Lieferschein festhalten.

Baunex unterstützt Malerbetriebe dabei, Projektdokumentation mit Fotos und Messprotokollen direkt auf der Baustelle zu erfassen — revisionssicher und jederzeit abrufbar für Garantiefälle.

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FAQ: Fassade streichen

Wie oft muss eine Fassade gestrichen werden?

Das hängt von der verwendeten Farbqualität und den Witterungsbelastungen ab. Als Richtwerte gelten:

• Dispersionsfarbe: alle 8–12 Jahre
• Silikonharzfarbe: alle 12–18 Jahre
• Silikatfarbe (echte Kaliwasserglas-Basis): alle 15–25 Jahre, sofern kein mechanischer Schaden auftritt

Diese Zahlen gelten unter normalen Verhältnissen. Nordseitige Fassaden mit starker Feuchtigkeitsbelastung, Fassaden in direkter Meeresluft-Nähe (Bodensee, Genfersee) oder Gebäude in stark verschmutzten städtischen Lagen (Zürich, Bern, Basel) können kürzere Intervalle erfordern.

Klare Anzeichen, dass eine Fassade erneuerungsbedürftig ist: Kreideabrieb beim Darüberstreichen mit der Hand, sichtbare Rissbildung im Farbfilm, flächige Farbablösungen oder Schimmelbildung im Sockelbereich des Gebäudes. Letzteres ist oft ein Zeichen für aufsteigende Feuchtigkeit, die zuerst saniert werden muss — bevor ein neuer Anstrich Sinn ergibt.

Muss ich als Hauseigentümer eine Baubewilligung für das Fassadenstreichen einholen?

Für eine gleichfarbige Erneuerung des bestehenden Anstrichs ist in den meisten Schweizer Gemeinden keine Baubewilligung nötig. Anders sieht es aus, wenn ein Farbwechsel geplant ist oder das Gebäude in einer geschützten Ortsbildzone liegt.

In solchen Fällen ist der Eingriff oft meldepflichtig oder sogar bewilligungspflichtig — besonders bei Liegenschaften, die unter kommunalem oder kantonalem Denkmalschutz stehen oder im Perimeter eines Ortsbildschutzplans (ISOS) liegen. Kantone wie Bern, Basel-Stadt oder Luzern haben teils sehr strenge Auflagen, was Farbgebung und Materialwahl an historischen Fassaden betrifft.

Empfehlung: Vor jedem Farbwechsel beim Bauamt der zuständigen Gemeinde anfragen. Der beauftragte Malerbetrieb kann keine Haftung für baupolizeiliche Auflagen übernehmen — das liegt in der Verantwortung des Eigentümers.

Kann ich selbst Gerüste stellen, um Kosten zu sparen?

Grundsätzlich ist das Stellen eines Gerüsts in der Schweiz an gesetzliche Vorschriften geknüpft. Ab einer Absturzhöhe von 3 Metern gelten die SUVA-Vorschriften für Gerüstarbeiten (Richtlinie 44008). Wer ohne entsprechende Ausbildung oder Zertifizierung ein Fassadengerüst aufstellt, handelt nicht nur gesetzeswidrig — im Schadensfall droht auch der Verlust des Versicherungsschutzes.

Für Eigentümer von Einfamilienhäusern mit überschaubarer Fassadenfläche besteht eine günstigere Alternative: Die Miete eines Rollgerüsts oder Fahrgerüsts für Flächen bis etwa 5 Meter Arbeitshöhe. Rollgerüst-Mietkosten liegen bei ca. CHF 400–800 pro Woche inklusive Lieferung, je nach Anbieterin und Region. Für mehrstöckige Gebäude oder Hanglagen ist das klassische Standgerüst durch einen konzessionierten Gerüstbaubetrieb in jedem Fall die richtige und sichere Wahl.

Was ist der Unterschied zwischen Fassadenfarbe und Fassadenputz?

Fassadenfarbe ist eine Beschichtung, die auf einem bestehenden, intakten Untergrund aufgetragen wird. Sie verändert Farbe und Schutzwirkung, aber nicht die Textur und Struktur des Untergrunds. Voraussetzung ist, dass der bestehende Putz tragfähig und rissfrei ist.

Fassadenputz — ob Mineralputz, Kunstharzputz oder Silikonharzputz — ist eine vollständige Überarbeitung des Untergrunds. Der alte Putz wird abgeschlagen oder überspachtelt, eine neue Putzschicht aufgetragen und anschliessend beschichtet. Das Verfahren ist deutlich aufwändiger und kostet je nach System CHF 60–150/m² mehr als ein einfacher Anstrich. Der Vorteil: Fassadenputz hält bei korrekter Ausführung 20–30 Jahre, lässt sich in verschiedenen Texturen (Rillenputz, Scheibenputz, Reibputz) gestalten und ist ideal für Fassaden, bei denen der alte Untergrund nicht mehr sanierbar ist. Auch im Rahmen von WDVS-Systemen (Wärmedämmverbundsysteme) ist Fassadenputz der Standard-Abschluss — er verbindet Dämmschutz und Ästhetik in einem Systemaufbau.

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Fassadenofferten mit Baunex

Baunex bietet Malerbetrieben einen vollständigen Offertenprozess für Fassadenarbeiten: Positionen nach NPK-Struktur, automatische Mengenberechnung, Subunternehmer-Verwaltung und PDF-Export mit Ihrer CI. Berechnen Sie Flächen schnell mit unserem Flächenrechner für Maler und informieren Sie sich über Preise auf Malerarbeiten Kosten Schweiz.

📥 Muster-Offerte als PDF herunterladen — Vollständige Fassaden-Offerte Vorlage (120 m², CHF 9'610.09 inkl. MwSt. und Gerüst):

Muster-Offerte Fassade streichen (PDF)

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