Nachtrag oder nicht? Die Abgrenzung
| Situation | Nachtrag? | Warum |
|---|---|---|
| Kunde wünscht anderes Material / zusätzliche Steckdosen / grössere Fläche | Ja | Bestellungsänderung – neue Leistung, neuer Preis |
| Pläne werden nach Vertragsschluss geändert | Ja | die Offerte basierte auf der fixierten Planversion |
| Verdeckter Zustand ausserhalb des Beschriebs (Asbest, morsche Balken, Fremdleitungen) | Ja, mit Anzeigepflicht | nicht vereinbarter Aufwand; sofort melden und Entscheid einholen |
| Behördliche Auflagen nach Vertragsschluss | Ja | nachträgliche Änderung der Leistungspflicht |
| Erschwernisse innerhalb des Beschriebs (zäher Untergrund, enge Platzverhältnisse) | Nein bei Pauschale; beim Einheitspreis nur, wenn als Erschwernisposition vereinbart | Unternehmerrisiko |
| Eigene vergessene Position | Nein | Kalkulationsrisiko (Details) |
| Mengenmehrung beim Einheitspreis | Kein Nachtrag nötig | wird übers Ausmass abgerechnet |
Der Nachtrags-Workflow in fünf Schritten
- Erkennen und stoppen: Mehrleistung identifiziert → betroffene Arbeit wenn möglich nicht beginnen. Bei Gefahr im Verzug (Wasserschaden): Sofortmassnahmen ausführen, gleichzeitig dokumentieren und melden.
- Anzeigen: Schriftlich (E-Mail genügt) an den Entscheidberechtigten – Bauherr oder bevollmächtigte Bauleitung: was, warum, ungefähre Kostenfolge, Terminfolge.
- Offerieren: Nachtragsofferte mit Bezug auf den Hauptvertrag («Nachtrag N1 zu Offerte 2026-041»), gleiche Preisbasis (Einheitspreise/Ansätze) – oder Regie mit vereinbarten Ansätzen und Kostendach, wenn der Umfang unklar ist.
- Freigabe einholen: Unterschrift oder ausdrückliche schriftliche Bestätigung vor der Ausführung. Mündliche «macht mal»-Freigaben am selben Tag schriftlich bestätigen («Wie heute besprochen, führen wir aus …; ohne Gegenbericht bis … gilt dies als bestätigt»).
- Dokumentieren und separat abrechnen: eigene Rapporte/Fotos je Nachtrag, in der Rechnung als eigene Position – nie stillschweigend in die Schlussrechnung mischen.
Warum «zuerst arbeiten, dann reden» teuer ist
- Beweislast: Wer Mehrleistungen ohne Auftrag ausführt, muss beweisen, dass sie bestellt oder objektiv notwendig waren – nach Monaten gegen die Erinnerung des Kunden.
- Vertrauensschaden: Der Kunde budgetiert mit der Offerte; jede unangekündigte Position in der Schlussrechnung wirkt wie ein Vertragsbruch – selbst wenn sie berechtigt ist.
- KV-Falle: Beim Kostenvoranschlag führt verspätete Meldung der Kostenentwicklung direkt zum Verlust der Mehrforderung.
- Werklohnverlust: Ohne Freigabe drohen Kürzungen auf das «objektiv Notwendige» – die Marge ist weg, der Streit da.
Formulierungen, die funktionieren
- Vorbehalt in der Offerte: «Nicht enthaltene Leistungen sowie Arbeiten infolge verdeckter Mängel der Bausubstanz werden nach Aufzeigen der Kostenfolge und Freigabe als Nachtrag ausgeführt (Ansätze gemäss Ziff. X).»
- Anzeige: «Beim Öffnen der Wand haben wir … festgestellt. Die Behebung ist im Auftrag nicht enthalten. Kostenfolge ca. CHF …, Terminfolge … Tage. Bitte um Freigabe bis …»
- Regie-Freigabe: «Ausführung in Regie zu den vereinbarten Ansätzen, Kostendach CHF …; Überschreitung nur nach erneuter Rücksprache.»
Baunex bildet den Ablauf digital ab: Nachtragsofferte aus dem Hauptauftrag, Kundenfreigabe per Klick, Rapporte je Nachtrag – und die Schlussrechnung trennt Haupt- und Nachtragsleistungen automatisch.