Was sich per 1.1.2026 geändert hat
Das Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 («Baumängel», AS 2025 270) hat das Mängelrecht des Werkvertrags an drei Stellen umgebaut:
| Thema | Bis 31.12.2025 | Seit 1.1.2026 |
|---|---|---|
| Rüge offener Mängel am Bau | «sobald tunlich» – faktisch sofort | 60 Tage (Art. 367 Abs. 1bis) |
| Rüge versteckter Mängel am Bau | sofort nach Entdeckung | 60 Tage ab Entdeckung (Art. 370 Abs. 4) |
| Kürzere Fristen vereinbaren | zulässig | unwirksam |
| Nachbesserungsanspruch wegbedingen | zulässig | ungültig bei Bauten (Art. 368 Abs. 2bis) |
| Verjährungsfrist 5 Jahre kürzen | zulässig | nicht zulasten des Bestellers (Art. 371 Abs. 3) |
Erfasst sind neben Bauten auch bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden (die eingebaute Küche, das montierte Fenster) sowie Planerleistungen, die als Erstellungsgrundlage dienten – soweit deren Mängel die Mangelhaftigkeit des Bauwerks verursacht haben.
Offene und versteckte Mängel: zwei Fristen, ein Prinzip
- Offene Mängel muss der Besteller nach der Ablieferung prüfen und innert 60 Tagen anzeigen (Art. 367). Als entdeckt gelten sie mit Abschluss der Prüfung.
- Versteckte Mängel – solche, die bei ordnungsgemässer Prüfung nicht erkennbar waren – sind innert 60 Tagen ab Entdeckung zu rügen (Art. 370 Abs. 4), und zwar innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist.
- Folge der verspäteten Rüge bleibt hart: Das Werk gilt als genehmigt, die Mängelrechte sind verwirkt (Art. 370 Abs. 1–3). Die Frist ist länger geworden, das Prinzip nicht weicher.
Beweislast: Die Rechtzeitigkeit der Rüge muss der Besteller beweisen – für Unternehmer heisst das umgekehrt: Eingangsdatum jeder Reklamation dokumentieren, denn nach 60 Tagen ist die Rüge verspätet.
Was Unternehmer jetzt konkret ändern müssen
- AGB und Werkverträge prüfen: Klauseln mit «Mängel sind unverzüglich anzuzeigen» oder Rügefristen von 10, 14 oder 30 Tagen sind bei Bauten unwirksam – sie erwecken falsche Sicherheit und wirken im Streit gegen Sie.
- Freizeichnungen streichen: Ein Vorausverzicht auf die unentgeltliche Nachbesserung ist bei Bauten neu ungültig (Art. 368 Abs. 2bis) – und zwar bei allen Bauten, nicht nur bei privat genutzten. Auch die Konstruktion «Freizeichnung plus Abtretung der Ansprüche gegen Subunternehmer» zielte die Revision ausdrücklich an.
- Garantieversprechen anpassen: Verkürzte Garantiefristen unter fünf Jahren sind bei unbeweglichen Werken nicht mehr zulasten des Bestellers vereinbar.
- Nachbesserungsprozess aufsetzen: Weil der Anspruch unverzichtbar ist, entscheidet Ihre Reaktionsfähigkeit über die Kosten – wer schnell nachbessert, verhindert die Ersatzvornahme durch einen Dritten auf Ihre Rechnung.
- Altverträge sauber trennen: Für vor dem 1.1.2026 geschlossene Verträge gilt weiterhin altes Recht – inklusive Sofort-Rüge und wirksamer Freizeichnungen (Botschaft, Ziff. 4.2). Notieren Sie das Vertragsdatum in der Projektakte.
Und wenn SIA 118 vereinbart ist?
Die SIA-Norm 118 kennt ein eigenes System mit einer zweijährigen Rügefrist und dem Vorrang der Nachbesserung – sie gilt aber nur, wenn sie vertraglich übernommen wurde. Wo sie kürzere Fristen als 60 Tage vorsieht (etwa die Sofort-Rüge im dritten bis fünften Jahr), stellt sich seit 2026 die Frage der Wirksamkeit; die Botschaft selbst wirft sie auf, ohne sie abschliessend zu beantworten. Praktische Konsequenz: Verlassen Sie sich nicht auf kurze Normfristen, wenn es um Bauten geht.