Die drei Mängelrechte
| Recht | Voraussetzung | Folge |
|---|---|---|
| Nachbesserung (Abs. 2) | Mangel; keine übermässigen Kosten für den Unternehmer | unentgeltliche Verbesserung |
| Minderung (Abs. 2) | minder erheblicher Mangel | Abzug am Werklohn nach Minderwert |
| Wandelung (Abs. 1) | Werk unbrauchbar oder Annahme unzumutbar | Annahmeverweigerung, Rückabwicklung |
| Schadenersatz | zusätzlich, bei Verschulden | Ersatz des Schadens (auch Mangelfolgeschäden nach allgemeinen Regeln) |
Am Bau praktisch entscheidend: Bei Werken auf Grund und Boden des Bestellers, die nur mit unverhältnismässigen Nachteilen entfernt werden könnten, bleiben nur Minderung oder Nachbesserung (Art. 368 Abs. 3) – die Wandelung eines eingebauten Bads oder einer Fassade scheidet faktisch aus.
Das Wahlrecht liegt beim Kunden – mit einer Nuance
Der Besteller wählt unter den Mängelrechten; ein gesetzliches «Recht auf zweite Andienung» des Unternehmers kennt das OR nicht. Nach einer fehlgeschlagenen Nachbesserung lebt das Wahlrecht wieder auf – der Kunde kann dann auf Minderung oder (wo möglich) Wandelung umschwenken (BGE 109 II 40).
Ein Vorrang der Nachbesserung entsteht nur vertraglich – klassisch über die SIA-Norm 118. Wo sie vereinbart ist, müssen Sie zuerst nachbessern dürfen; wo nicht, kann der Kunde direkt mindern.
Ersatzvornahme: die neue gesetzliche Grundlage
Seit 1.1.2026 verweist Art. 368 Abs. 2 ausdrücklich auf Art. 366 Abs. 2: Der Besteller kann Ihnen eine Frist zur Nachbesserung ansetzen und androhen, die Verbesserung sonst auf Ihre Gefahr und Kosten einem Dritten zu übertragen. Eine richterliche Ermächtigung braucht es dafür nicht (das entsprach schon bisher der Praxis, BGE 107 II 50); die Revision hat es kodifiziert. Erweist sich der Unternehmer als unfähig oder verweigert er die Nachbesserung, kann der Besteller ebenfalls durch Dritte verbessern lassen und vollen Ersatz verlangen.
Für Ihren Betrieb heisst das: Auf eine Mängelrüge mit Fristansetzung sofort reagieren – Termin bestätigen, Nachbesserung dokumentieren. Wer die Frist verstreichen lässt, zahlt die Rechnung des Konkurrenten, und die fällt regelmässig höher aus als die eigene Nachbesserung.
Wann Sie nicht haften: Abmahnung und Selbstverschulden
Die Mängelrechte fallen dahin, soweit der Besteller den Mangel selbst verschuldet hat – insbesondere durch Weisungen, die er entgegen den ausdrücklichen Abmahnungen des Unternehmers erteilt hat (Art. 369 OR). Die Entlastung setzt also zwingend voraus, dass Sie abgemahnt haben. Dasselbe Muster gilt vorher: Bei mangelhaftem Baugrund, ungeeignetem Besteller-Material oder anderen gefährdenden Umständen müssen Sie ohne Verzug Anzeige machen, sonst tragen Sie die Folgen (Art. 365 Abs. 3 OR).
Praxisregel: Bedenken schriftlich anmelden, bevor Sie ausführen. Eine Aktennotiz «Bauherr wünscht Ausführung trotz Hinweis auf …, Ausführung erfolgt auf sein Risiko» ist im Streitfall mehr wert als jede spätere Erklärung.
Nachbesserung wirtschaftlich richtig führen
- Frist bestätigen und einhalten – die Ersatzvornahme ist teurer als jede eigene Stunde.
- Mangel dokumentieren (Fotos vorher/nachher, Ursache, Massnahme) – das schützt gegen Folgereklamationen.
- Ursache klären: Eigener Ausführungsfehler, Material-, Planungs- oder Bauherrenfehler? Bei Fremdverschulden Regress prüfen (Lieferant, Subunternehmer, Planer).
- Nicht stillschweigend Kulanz gewähren: Wer aus Goodwill nachbessert, sollte das als Kulanz bezeichnen – sonst wird es zur Anerkennung des Mangels.
- Abschluss protokollieren und die Freigabe des Rückbehalts auslösen.