Was die Abnahme auslöst
| Wirkung | Grundlage |
|---|---|
| Werklohn wird fällig | Art. 372 OR (bei Teilablieferungen je Teil) |
| Prüf- und Rügeobliegenheit beginnt | Art. 367 OR – 60 Tage bei Bauten |
| Genehmigungsfiktion bei unterlassener Rüge | Art. 370 OR |
| Verjährung der Mängelrechte beginnt | Art. 371 OR (5 Jahre bei unbeweglichen Werken) |
| Gefahrtragung geht über | allgemeine Regeln / Vertragsabrede |
| Frist fürs Bauhandwerkerpfandrecht | 4 Monate ab Vollendung der Arbeit (ZGB) |
Wichtig: Das OR verwendet «Ablieferung» und «Abnahme» nebeneinander, ohne ein Verfahren vorzuschreiben. Eine gemeinsame, protokollierte Abnahme mit Terminen und Fristen ist Vertragspraxis – etwa nach SIA 118 – und muss vereinbart sein. Ohne Vereinbarung genügt die tatsächliche Übergabe des fertigen Werks.
Das Abnahmeprotokoll, das im Streit trägt
Ein brauchbares Protokoll hält fest:
- Wer, was, wann: Datum, Uhrzeit, anwesende Personen mit Funktion, genau bezeichnetes Werk bzw. Bauteil.
- Feststellung der Abnahme: «Das Werk wird abgenommen» – gegebenenfalls «unter Vorbehalt der nachstehenden Mängel».
- Mängelliste mit Nummerierung, Beschreibung, vereinbarter Erledigungsfrist und Verantwortlichkeit; Fotos als Beilage.
- Restarbeiten getrennt von Mängeln aufführen – eine unfertige Leistung ist kein Mangel, sondern eine noch geschuldete Leistung.
- Unterschriften beider Seiten; verweigert eine Partei, das Protokoll einseitig zustellen und Widerspruchsfrist setzen.
- Folgeschritte: Termin für die Nachkontrolle, Freigabe des allfälligen Rückbehalts, Übergabe der Dokumentation (bei Elektroinstallationen der Sicherheitsnachweis).
Teilabnahmen: Vorsicht bei mehreren Gewerken
Erbringen mehrere Unternehmer Teilwerke, beginnen Rüge- und Verjährungsfristen je Teilwerk mit dessen Abnahme (BGE 115 II 456) – nicht erst mit der Fertigstellung des Gesamtbauwerks. Für Ihre Praxis:
- Beim Gewerkeabschluss eine eigene Abnahme verlangen, statt auf die Bauabnahme des Gesamtprojekts zu warten – das startet Ihre Verjährungsuhr früher und macht den Werklohn fällig.
- Bei vereinbarten Teilablieferungen mit je bestimmter Vergütung wird jeder Teil bei seiner Ablieferung zahlbar (Art. 372 Abs. 2 OR).
- Bezug ist noch keine Abnahme, wenn der Vertrag ein Verfahren vorsieht – aber die Ingebrauchnahme kann als stillschweigende Genehmigung wirken. Wer als Unternehmer die Abnahme nicht erhält, obwohl der Bauherr das Werk nutzt, sollte das schriftlich festhalten.
Häufige Fehler
- Keine Abnahme verlangt: Ohne dokumentierte Abnahme streiten Sie später über Fristbeginn, Fälligkeit und Zustand bei Übergabe – dreifach zu Ihren Lasten.
- Restarbeiten als Mängel protokolliert: Das verschiebt die Diskussion in die Gewährleistung, statt sie als geschuldete Restleistung sauber abzuschliessen.
- Protokoll ohne Fristen: «Wird noch behoben» ohne Datum lädt zum Nachhaken ein und blockiert Schlussrechnung und Rückbehalt.
- Mündliche Abnahme auf der Baustelle: Ohne Papier existiert sie im Streitfall nicht. Ein Foto des unterschriebenen Protokolls im Projektordner genügt – Baunex hängt es direkt an den Auftrag.