Die Rollen und ihre Rechtsnatur
- Generalunternehmer (GU): verpflichtet sich, ein Bauwerk zu erstellen oder erstellen zu lassen – er kann Arbeiten selbst ausführen oder ganz bzw. teilweise an Subunternehmer vergeben.
- Totalunternehmer (TU): schuldet zusätzlich die Planung. Auch dieser Vertrag ist rechtlich ein Werkvertrag nach Art. 363 ff. OR (BGE 114 II 53).
- Subunternehmer: hat einen eigenen Werkvertrag – mit dem GU/TU, nicht mit dem Bauherrn.
Die Haftungskette
| Beziehung | Grundlage | Folge |
|---|---|---|
| Bauherr → GU/TU | Werkvertrag | GU schuldet das gesamte Werk, inkl. Mängelrechte |
| GU → Sub | eigener Werkvertrag | GU kann Regress nehmen; eigene Fristen beachten |
| Bauherr → Sub | kein Vertrag | kein vertraglicher Direktanspruch (Relativität der Schuldverhältnisse); ausservertragliche Ansprüche bleiben vorbehalten |
| GU haftet für Sub | Art. 101 OR | wie für eigenes Verhalten – der Sub ist Hilfsperson |
Wichtig für Subunternehmer: Sie haften Ihrem Auftraggeber (dem GU), nicht dem Bauherrn – aber das Bauhandwerkerpfandrecht gibt Ihnen umgekehrt einen Zugriff auf das Grundstück des Bauherrn, auch wenn dieser den GU längst bezahlt hat. Das ist die einzige Stelle, an der die Vertragsrelativität zu Ihren Gunsten durchbrochen wird.
Abtretung statt Direktanspruch – und was 2026 daran ändert
Weil der Bauherr den Sub nicht direkt belangen kann, arbeiten viele GU- und Verkaufsverträge mit einer Konstruktion: Der GU zeichnet sich frei und tritt dem Bauherrn seine Gewährleistungsansprüche gegen die Subunternehmer ab. Genau diese Kombination hat der Gesetzgeber mit der Baumängel-Revision angegriffen:
- Der Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung kann bei Bauten seit 1.1.2026 nicht mehr zum Voraus eingeschränkt oder ausgeschlossen werden (Art. 368 Abs. 2bis OR) – die Freizeichnungshälfte der Konstruktion trägt bei Bauten nicht mehr.
- Die Abtretung selbst bleibt möglich, ist aber begrenzt: Nach der Botschaft können – mit Ausnahme des Nachbesserungsrechts – erst die durch Ausübung der Mängelrechte entstandenen Forderungen wirksam abgetreten werden.
- Schranken der Freizeichnung im Übrigen: Art. 100/199 OR (Vorsatz, grobe Fahrlässigkeit, Arglist).
Für Sie als Sub heisst das: Prüfen Sie in GU-Verträgen, welche Ansprüche abgetreten werden und wer Ihnen gegenüber welche Fristen wahrt. Für Sie als GU: Freizeichnungsklauseln in Ihren Bauherren-Verträgen gehören überarbeitet.
Haftung wegbedingen – wo es noch geht
Für Hilfspersonen kann die Haftung nach Art. 101 Abs. 2 OR grundsätzlich vollständig wegbedungen werden (mit den Schranken von Abs. 3). Das betrifft die Zurechnung des Verhaltens Ihrer Subunternehmer – nicht die Mängelrechte am Werk selbst, die seit 2026 bei Bauten unverzichtbar sind. Die beiden Ebenen sauber zu trennen, ist der häufigste Fehler in selbst gebastelten Vertragsklauseln.
Praxis für Betriebe in der Kette
- Fristen synchronisieren: Ihre Ansprüche gegen Subs und Lieferanten müssen mindestens so lange laufen wie Ihre eigene Haftung – sonst bleiben Sie auf dem Schaden sitzen.
- Mängel weiterleiten, nicht sammeln: Eine Rüge des Bauherrn muss innert Ihrer eigenen Rügefrist beim Sub landen (60-Tage-Regel).
- Bonität des GU prüfen und Zahlungspläne eng takten – bei Zahlungsstopp zählt jede Woche für die 4-Monats-Frist des Pfandrechts.
- Leistungsgrenzen im Sub-Vertrag präzisieren: Wer welche Vorleistung schuldet (Gerüst, Strom, Baureinigung), entscheidet über spätere Nachträge.
- Beizug dokumentieren: Als beiziehender Betrieb bleiben Sie für Verantwortung und Schlusskontrolle zuständig – im Elektrobereich hält das die NIV sogar ausdrücklich fest.